Um dos maiores desafios na execução judicial ocorre quando o devedor não possui outros bens penhoráveis e o único patrimônio disponível é o imóvel onde reside, considerado bem de família. Em alguns casos, trata-se de um imóvel de elevado valor de mercado, o que gera discussões relevantes no Judiciário e na doutrina.
O bem de família é um instituto jurídico previsto na Lei Federal nº 8.009/1990. Sua principal função é proteger a moradia da entidade familiar, direito assegurado pela Constituição Federal (art. 6º). Isso significa que, como regra, o imóvel utilizado como residência pelo devedor não pode ser penhorado para pagamento de dívidas, salvo em exceções expressamente previstas na lei.
Essa proteção busca resguardar a dignidade da pessoa humana, já que, muitas vezes, o devedor realmente possui apenas um imóvel para viver com sua família. Por outro lado, essa mesma proteção pode prejudicar o credor, que, mesmo com um crédito reconhecido judicialmente, se vê impedido de satisfazê-lo.
A controvérsia surge quando o único imóvel do devedor é de alto valor. Nesses casos, o bem é, em regra, considerado impenhorável, ainda que o valor de mercado seja suficiente para quitar a dívida e garantir a compra de outro imóvel para a moradia do devedor.
Isto porque, a Lei nº 8.009/1990 não estabelece limite de valor para a proteção. Por isso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende majoritariamente que, independentemente do valor do imóvel, este permanece impenhorável. Isso gera situações consideradas injustas, especialmente quando o devedor reside em imóvel de luxo, enquanto o credor permanece sem receber.
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. BEM DE FAMÍLIA. IMÓVEL DE ALTO VALOR. IMPENHORABILIDADE MANTIDA. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AGRAVO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo para negar provimento a recurso especial em execução de título extrajudicial, mantendo a impenhorabilidade de imóvel considerado bem de família, mesmo sendo de alto valor. 2. O Tribunal de origem reconheceu a impenhorabilidade do imóvel penhorado, considerado bem de família, e entendeu que o alto valor do imóvel não afasta sua proteção legal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se a impenhorabilidade de imóvel de alto valor, considerado bem de família, pode ser relativizada para permitir a penhora e alienação do bem, com preservação de quantia para aquisição de outro imóvel de menor valor. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O Tribunal estadual resolveu satisfatoriamente as questões deduzidas no processo, sem incorrer em obscuridade, contradição ou omissão, aplicando o direito cabível. 5. O julgador não está obrigado a analisar todos os argumentos invocados pela parte quando já encontrou fundamentação suficiente para dirimir o litígio. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que imóveis residenciais de alto padrão ou de luxo não estão excluídos da proteção conferida aos bens de família pela Lei n. 8.009/90, independentemente do seu valor econômico. IV. AGRAVO DESPROVIDO. (AgInt no AREsp n. 2.716.269/RJ, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025)
Houve tentativas de mudança. O Projeto de Lei nº 51/2006, que resultou na Lei nº 11.382/2006, chegou a prever a possibilidade de penhora de imóveis de família avaliados em mais de mil salários mínimos. Entretanto, essa previsão foi vetada, o referido dispositivo que acrescentava o parágrafo único ao artigo 649 do CPC/73 continha a seguinte redação:
Art. 649: (…) Parágrafo único. Também pode ser penhorado o imóvel considerado bem de família, se de valor superior a 1000 (mil) salários mínimos, caso em que, apurado o valor em dinheiro, a quantia até aquele limite será entregue ao executado, sob cláusula de impenhorabilidade.
Apesar disso, decisões recentes de Tribunais Estaduais têm admitido a relativização da regra, em situações onde o imóvel é de valor muito superior ao necessário para assegurar a moradia digna do devedor. Nesses casos, entende-se que parte do valor pode ser utilizado para quitar a dívida, garantindo ao devedor recursos suficientes para adquirir outro imóvel, conforme decisões do TJSP e do TJPR:
Penhora – Execução por quantia certa de título extrajudicial – Imóvel penhorado sob a égide da Lei do Bem de Família (Lei n. 8.009/90) – Tema julgado em recurso de agravo de instrumento – Controvérsia, no entanto, a respeito da penhorabilidade do imóvel de alto valor, muito superior ao que os executados necessitam para morar com dignidade – Imóvel em terreno de 1.600 ms². e avaliado em R$ 1.500.000,00 que já recebeu lance de R$ 900.000,00, suficiente ao pagamento do crédito do exequente e, o que sobejar, à compra, a critério dos executados, de outro para ser a moradia – Exceção à impenhorabilidade, cujo fim social não é garantir o conforto, o luxo e a suntuosidade – Recurso provido e penhora mantida. (TJSP; Agravo de Instrumento 2280186-94.2020.8.26.0000; Relator (a): Cerqueira Leite; Órgão Julgador: 12ª Câmara de Direito Privado; Foro de Tremembé – 2ª. Vara Judicial; Data do Julgamento: 24/11/2021; Data de Registro: 24/11/2021)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO EM EXAME, PELA QUAL SE INDEFERIRA PEDIDO DE INDISPONIBILIDADE, PENHORA E AVALIAÇÃO DE IMÓVEL, VEZ QUE BEM DE FAMÍLIA. INSURGÊNCIA DA PARTE EXEQUENTE. IMÓVEL DE VULTOSO VALOR. RELATIVIZAÇÃO DA IMPENHORABILIDADE, DESDE QUE HAJA VALOR REMANESCENTE SUFICIENTE À AQUISIÇÃO DE OUTRO IMÓVEL. PRESERVAÇÃO DO PATRIMÔNIO MÍNIMO E DA DIGNIDADE HUMANA DO DEVEDOR. EXECUTADO QUE RESIDE EM IMÓVEL DE LUXO EM CONDOMÍNIO DE ALTO PADRÃO. MANUTENÇÃO DA MORADIA, QUE SE ASSEMELHA AO VALOR DA DÍVIDA, REPRESENTANDO, APROXIMADAMENTE, 0,34% DO VALOR DO IMÓVEL. PRODUTO DA VENDA SUFICIENTE A QUITAR A DÍVIDA E A ADQUIRIR OUTRO IMÓVEL À RESIDÊNCIA. PROTEÇÃO LEGAL QUE NÃO PODE SER USADA PARA FAVORECER A PARTE DEVEDORA, QUE MORA EM IMÓVEL LUXUOSO, ENQUANTO A DÍVIDA, BEM INFERIOR, CONTINUA INADIMPLIDA. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DIREITO DE MORADIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-PR 0097707-44.2023.8 .16.0000 Londrina, Relator.: José Camacho Santos, Data de Julgamento: 03/04/2024, 13ª Câmara Cível, Data de Publicação: 04/04/2024)
O professor Sérgio Cruz Arenhart resume bem esse pensamento: “não havendo outros bens penhoráveis, o impedimento de penhora de tais bens (imóveis de alto valor) inviabilizaria a tutela do credor, em manifesta ofensa à garantia do amplo acesso à Justiça”. (A penhorabilidade de imóvel de família de elevado valor e de altos salários, p. 529)
Outro que também já destacou a necessidade de uma interpretação mais atual, alinhada à realidade da sociedade brasileira foi o O Ministro do STJ Luis Felipe Salomão para quem: “é chegado o momento de uma interpretação mais atualizada e consentânea com a sociedade brasileira”.” (STJ, REsp no 1.351.571/SO. Voto-Vencido do Ministro Luis Felipe Salomão. 27.09.2016)
A possibilidade de penhorar o imóvel residencial de alto valor busca equilibrar dois direitos fundamentais:
- o direito à moradia e à dignidade do devedor;
- a efetividade da execução e a razoável duração do processo, em favor do credor.
Esse avanço jurisprudencial representa um passo importante para o mercado de recuperação de crédito. Contudo, ainda se mostra necessária uma atualização legislativa, de forma a harmonizar a proteção ao devedor com o legítimo direito do credor de ver satisfeito o crédito inadimplido, sem prejuízo da necessária mudança de entendimento do STJ, a fim de compatibilizar o direito do devedor com o direito do credor, já prejudicado com o inadimplemento.
